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- Veröffentlicht am Montag, 17. November 2014 13:23
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Art von Immobilienwertgutachten
Obwohl ein Wertgutachten beim Verkauf einer Immobilie nicht vorgeschrieben ist, ist eine Einholung oft sinnvoll. Man bekommt so einen unabhänigen Eindruck was ein Objekt wirklich wert ist. In Erbfällen oder bei Scheidung ist es oft sogar ratsam ein solches einzuholen.Bei Bewertung von Immobilien unterscheidet man zwischen 3 verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Es existieren das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, bzw. Mischformen davon.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird i.A. für eigengenutztes Wohneigentum wie z.B. Einfamilienhäuser verwendet. Es wird errechnet was die Wiedererstellung eines vergleichbaren Objektes kosten würde, danach wird das Alter also die Abnutzung abgezogen. Weitere werbeeinflussende wie z.B. die sehr gute oder auch schlechte Wohn oder Geschäftslage werden einbezogen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für Renditeimmobilien wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder Wohn und Geschäftshäuser angewendet. Hierbei werden von den Jahresroherträgen ( Mieten ), die nicht umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Weiterhin werden ein Mietausfallwagnis und Instandhaltungskosten einberechnet.Aus dem Jahresreinertrag und der Restnutzungsdauer und dem Wert des Grundstücks, wird der Verkehrswert der Immobilie berechnet.
Vergleichswertverfahren
Nach diesem Verfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie, aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen, also vergleichbaren Objekten. Der optimale Fall: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung. Das Verleichswertverfahren wird in der Praxis der Immobilienbewertung eher selten angewendet, denn meistens stehen keine passenden Vergleichsobjekte zur Verfügung.